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产业园区轻资产运营六大门派有哪些(产业园区轻资产运营六大门派)

作为中国产业地产行业的长期观察和调研者,穿越行业周期来看,总能发现一些有趣的现象和规律。

每当载体估值进入上涨周期,园区空间的投资属性拉满之时,就会有一大批来自金融、房地产的跨界者纷至沓来,瞄准价格低廉的产业用地,将产业园区当做淘金蓝海;

每当产业经济遇到较大挑战时,国资力量在园区行业的主导地位都会得到极大加强,各项政策、资金和资源会向国资力量大幅倾斜,推动行业的新一轮“国资控场”;

每当信贷融资与调控政策收紧,一批行业“裸泳者”出局后,总会诞生出一批新的适应行业趋势与经济环境的“弄潮儿”,靠商业逻辑和盈利模式的创新破围而出......

当前,一个重要现象也引起了注意:受经济、政策、趋势、市场多方面因素的交织影响,不少原本专注于重资产园区开发的企业,也开始成立专门的轻资产运营公司,而原来本来就有轻资产业务的企业,更是进一步强化轻资产在商业架构中的重要性,加大了轻资产业务的人力和资源投入。

这至少说明了两点:

一是当前大多数园区重资产业务没有以前那么赚钱了,并且受政策限制和市场萎缩影响明显,本来就没有这么多需求,政策对分割销售和招商门槛又越来越严,导致重资产这条路越走越累,而且越来越难走通,则轻资产不失为一个新的尝试——虽然业务规模绝对值不大,但至少能养住团队,而且投入也只是人员成本,毛利率也比较高;

二是近些年各地确实积累了大量的存量空置或者运营效率低下的园区资产,这些资产有着迫切的招商和运营盘活需求,客观上为园区轻资产业务提供了巨大的市场空间,也有不少嗅觉敏锐的企业看到的机会,政策也在大力鼓励这一业务——2022年5月25日,国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,产业园区就是改造提升、运营盘活的一个重要标的。

无论是主动开辟新赛道,还是被动调整战略布局,越来越多的企业投入到园区轻资产运营业务的开拓中,并因其不同的企业基因和资源禀赋,形成了不同的打法和套路。结合我们的行走调研,总结了园区轻资产业务的“六大门派”,并对其优势和不足进行了归纳,希望对有志于开辟轻资产业务的园区企业有所启发裨益。

1.招商运营代理派

这是轻资产运营中最常见的一个流派,对于重资产的园区甲方来说,招商和运营永远是最重要的两个诉求,而招商相比运营又是更核心和迫切的需求。

对于很多甲方来说,从拿地到建设环节,本质上和房地产没有什么区别,具体建筑形态和产业业态也能抄抄周边园区或者其他城市的样板,甚至一把手拍脑门就定了。钱砸下去,房建起来,却发现自己根本不具备招商能力,既卖不出去也租不出去,整个园区空荡荡的,不但自己难受,还三天两头挨政府K,而这恰恰给轻资产的园区招商运营机构们提供了巨大的商机——最早一批园区轻资产运营商,瞄准的就是这个市场。

它们所面对的客户群体,大致可以分为两类:

一类是近年来领了大量重资产园区建设任务的各地政府园区平台,手上动辄百万方起步的园区载体需要招商,但自身力有不逮;

另一类是机缘巧合能够拿到一两块工业用地的本地小老板,要么做实业配了块产业用地,要么就是凭关系拿到块地,既不知道怎么建,也不知道怎么招商运营,运气好暂时没盖还好一点,如果碰上心大的呼啦啦把一堆物业建成了晾在那里,沉淀的资金成本就够让人窒息的。

轻资产招商运营代理派,也可以具体细分为两类:

一类是自己做过重资产园区,有过标杆项目的成功开发运营经验,有一支成熟的园区招商团队,原有园区中也积累了一批优质产业客户,对外狂秀的核心“肌肉”有三点——所谓成功经验、专业团队和产业资源;

另一类是类似于房地产领域代理行的招商中介,自己没做过重资产园区项目,团队要么来自于房地产代理机构,要么是园区招商人员创业,这类机构因为没有重资产园区的成功经验背书,往往只能在价格战和人海战上做文章。

产业园区轻资产运营六大门派有哪些(产业园区轻资产运营六大门派)  第1张

有的要加一个设备检修通道,对房屋层高有特殊要求;有的因为气体排放,对排风系统强度和通风管井比例的要求非常高;有的因为生产产品特殊性,对供电的纯度和稳定性有明确需求;有的对户型分割和地面材料有重点要求;还有的要有中试空间,需要配套CRO、CDMO、CSO、EHS等全产业链服务资源.....

产业园区轻资产运营六大门派有哪些(产业园区轻资产运营六大门派)  第2张产业园区轻资产运营六大门派有哪些(产业园区轻资产运营六大门派)  第3张

以生物医药为代表的专业园区载体代建,绝对是一个专业门槛和技术含量很高的业务,不是随便一个园区开发商就能做的,首先必须亲自做过一定规模的重资产生物医药园区,积累了大量经验和教训,最重要的是实际使用空间载体的企业客户的各种反馈,有了这些真实数据的支撑,才有可能慢慢锻炼出一支有足够实力和专业经验做生物医药载体代建的专业团队。

随着主题产业园代替综合性园区成为行业主流,这些专业载体的代建业务都蕴含着不俗的市场前景。虽然代建业务的收益率不会太高,但能为企业带来长期稳定的收入来源,而随着代建业务的不断深入,水到渠成,后续主题产业专业载体空间的运营也能顺理成章的成为一个不错的业务方向。

3.智慧园区赋能派

以智慧园区为核心抓手进行轻资产业务的拓展,是一个相对讨巧的打法。随着制造业升级和产业数字化趋势,越来越多的企业都将园区智慧化和信息化提上了日程,园区行业对智慧园区系统赋能的诉求越来越强烈。

轻资产业务江湖中的智慧园区赋能派,盯住的就是这块市场。

据k观察,目前智慧园区整体还处于一个鱼龙混杂、泥沙俱下的阶段,智慧园区模式可以分为三个层次:

第一个层次,生活办公类配套智慧平台。

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这类智慧园区体系主要应用于生产类厂房为主的园区或者物流仓储园区。通过传感器、摄像头为代表的各种智能设备硬件,对整个园区生产、运输、存储行为进行全面的实时安全监控,并将大数据分析来的园区生产现状和隐患点汇总到园区智慧管理平台上来。以安全生产与节能减排为核心的智慧园区体系,能够为入园企业带来直接价值。安全生产的意义无论怎样强调都不为过,节能减排能够为企业带来可量化的成本降低,且符合国家当前鼓励的政策方向。

第三个层次,基于生产与研发端的智慧化赋能平台。

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将普洛斯模式移植到产业园区领域,就是闭环资产管理派的基本思路:

第一个支点,抓项目拓展,园区开发团队通过不断的选址、拿地、建设,提供增量项目,保证资产池规模;

第二个支点,物业管理团队通过招商和运营,提高项目入驻率,提升租金水平,保证项目品质和收益率;

第三个支点,基金管理团队负责基金的募集,并以资本化手段实现重资产的退出。我国园区基础设施公募REITs的破冰,则为园区资产的闭环资本化退出提供了更为顺畅的退出路径。

通过资本手段实现园区重资产的退出后,依托运营管理可以继续保持对项目主导产业和载体品质的控制力,而套现后的资金,又可以再投入新一轮的重资产园区开发中——如此不断循环往复,既保证了运营管理的资产规模,又实现了资本投入和退出的良性循环,是较为主动和健康的轻资产业务模式。

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当然,这个模式也不是随便一家企业能够轻松搞定的,同样需要长期的积累和综合性的素质,对项目规划、拿地建设、成本控制、招商能力、运营能力、对接资本市场退出能力等多方位能力都有较高要求。

5.轻重结合深耕派

这个门派武功的核心要旨乃是“投石问路”——轻资产为重资产业务探路,是获取重资产业务的渠道和前提。园区行业的特殊性在于,项目操盘很难标准化,每个区域都有自己独特的行业环境、资源禀赋和市场习惯,贸然进入一个区域进行重资产投资,是相当冒险的,在这上面翻车的案例比比皆是。

一种更加稳妥的选择,应该是新进入一个区域时,首先通过轻资产业务中的产业规划和产品定位将这里的产业禀赋、政策环境、客户群体、产业配套、周边资源等客观条件调查摸透,再通过具体的招商、运营业务锻炼出一个熟悉本区域产业特点并且能打硬仗的团队,与本地政府各委办局、入园企业客户群体、各类上下游服务机构等园区参与方都磨合熟悉之后,看准合适的时机进行重资产布局——轻资产探路,重资产跟进,能够更大程度规避“踏空踩坑风险”。

产业园区轻资产运营六大门派有哪些(产业园区轻资产运营六大门派)  第7张

如果在一个区域已经有了较为成功的重资产园区,同样可以依托现有的专业团队和客户口碑,以轻资产运营的方式,帮助当地政府和园区平台盘活一些低效园区资产,更有利于加深政府的信任,从而为后续继续获取本地更多优质区位的产业用地以及其他稀缺资源,奠定起坚实基础。

这种“以轻带重,轻重结合”的业务模式,也是一直比较推崇的思路。如果更进一步,从一个项目的规划拿地阶段,到产品设计、成本控制、产业定位、项目融资、招商运营、退出路径等轻资产手段介入项目的全生命周期,再寻找适当的时机与重资产业务相结合,则更能增加项目层面的成功率。

6.盲目跟风投机派

对于这个门派,我们是最不看好的。这类企业的特点是,单纯是原有的重资产园区开发业务受到冲击,拿地越来越难,分割销售无法持续,或者资产负债表限制,看到许多同行在做轻资产业务,自己也赶紧跟风成立一个轻资产部门,或者独立成立一个轻资产公司,动辄拉出一套贯穿全产业链全生命周期的服务体系,就要口轻飘飘进军轻资产对外接活了——而且这里面还有很多央企国企和上市公司。

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一直强调,园区纯轻资产运营是彻头彻尾的伪命题。从一个最基本的逻辑来说,由于运营服务所提升长远的物业资产增值和产业集聚价值你享受不到,那你一定会基于较短的委托期限穷尽一切可能快速逐利,这势必与当地政府、业主方以及产业客户的利益冲突,也很可能伤害园区物业的价值。

在政绩压力和思维作祟下,地方政府往往对园区运营方有不切实际的幻想,希望你把总部的产业资源全部搬到我这里来,运营方也敢胡乱吹嘘拍胸脯,PPT天花乱坠,然后拿到第一年的管理费之后走人,好在中国够大,信息不对称,还可以“东方不亮西方亮”。但这样竭泽而渔打一枪换一个地方的玩法,最终结果可想而知。

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